先是章.房地产基础知识培训

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一、房地产的定义

房地产的意义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附属物,包涵物质实体和寄托于物质实体上的机动。又称不动产,是房产和地产的总称,两者兼有全部性和不可分割性。包涵:

a) 土地

b) 建筑物及地上附着物

c) 房地产产权

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注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的界别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济运动的所有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有牵连,又有分别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产进度,它的生育结果是建筑或建筑。房地产业是卖方,建筑业是承包方,房地产业归属为生育和消费提供多种劳务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的机构,属第二产业。

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房产、地产两者间的涉及及差别房产指种种明确了权属关系的屋宇以及与之不断的建筑或建筑;地产是指明确了土地所有权的土地,既包罗住房或非住宅附着物的土地(以及各地段),又席卷已支付和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着创建的、必然的交流,首要包蕴多少个方面:

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a) 实物形态上看,房产与地产密不可分;

b) 从价格组成上看,房产价格不论是买卖价格或者租赁价格都包括地产价格;

c) 从权属关系看,房产所有权和地产所有权是关联再一起的。

距离包括几个地点:

a) 二者属性分歧;b) 二者增值规律不一致;c) 权属性质不相同;d)
二者价格组成差距。

二、房地产的表征

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房地产的自然特性

a) 地方的固定性;b) 使用的耐久性;c) 资源的有限性;d) 物业的差距性。

房地产的经济特点

a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策范围性e) 房地产的增值性

注:房地产增值就是房地产价值在较长期系列上呈持续升腾势头的原理。其关键归功于房地产的要紧组成部分—–土地。

三、房地产的系列

按用途划分:

a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产

房地产住宅的层数划分的确定:

低层住宅为1-3层?

多层住宅为4-6层?

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层?

16层以上为高层住宅

房地产土地的利用时限是怎么样确定的?

凡与省市设计国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地利用定期按国家确定实施。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科学技术、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地仍然其余用地五十年。

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四、房屋建筑结构分类标准

类 型 内 容
编号 名称
1 钢结构 承重的要紧社团是用钢材料建造的,包涵悬索结构。
2 钢、钢筋混凝土结构
承重的第一布局是用钢、钢筋混凝上修建的。如一幢房子有些梁柱选拔钢筋混凝土构架建造
3 钢筋混凝土结构
承重的根本协会是用钢筋混凝上构筑的。包罗薄壳结构、大模板现浇结构及运用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4 混合结构
承重的基本点布局是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房子的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材创设,住是用钢筋混凝土建造
5 砖木结构
承重的第一社团是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的
6 其他协会 凡不属于上述社团的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等
五、房地产专业名词
1、常用名词
五证:a.建设用地安插许可证;b建设工程规划许可证;c.建设工程开工证;d.国有土地使用证;e.商品房预售许可证;
两书:a《住宅质料有限帮忙书》、b《住宅使用表达书》;

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房地产证:是房屋土地所有权属二合为一的证据,是房地产权属的法规凭证;
房地产市场:首要包涵地产买卖、租赁市场。含一流市场、二级市场和三级市场;
一流市场:是指国家土地管理机关按土地供应陈设,选用协议、招标、拍卖的主意,以土地使用合同的样式,将土地使用权以一定的时限、规定的用处及自然的价格转让给房地产发展商或任何用土地者的商海;
二级市场:是指房地产发展商按照土地利用合同的必要将建好的屋宇及其相应的土地使用权转让给单位或个体的商海;
三级市场:是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的商海,它是二级市场基础上的第二次或频仍出让房地产交易活动的商海;
房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房子所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、受益和依法惩罚的任务;
土地使用权:是指土地使用权拥有者对土地利用的权柄,包涵开发权、收益权、处置权。政坛以拍卖、招标、协议的法子,将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当下城市规划必要的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后得以继续应用;
三通一平:是指水通、电通、路通及场面平整;
七通一平:是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场面平整;

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红线图:又叫(宗地图),是按自然比例尺制作的用于标示一宗地的用地地方、界线和面积的时局平面图。它由政坛土地管理单位发表给土地使用权受让者,受让者只好在红线范围内动工建房;
总用地面积:经城市规划行政主任部门划定的用地范围内的土地面积;
建设用地面积(净用地面积):经城市规划行政主任部门划定的建设用地范围内的土地面积;
总建筑面积:指在建设用地限制内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和;
容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0)
建筑面积:指建筑外墙或社团外围水平投影面积之和,包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且独具有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永远建筑。
修建覆盖率(建筑密度):建设用地范围内有着建筑基底面积之和与建设用地面积的比率;(如:在10万平方米的土地上,建筑用地净面积为8万平方米,其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉)
绿化率:建设用地限制内有着绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的一个钱打二十四个结不包罗屋顶、天台和垂直绿化;(如:在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)
绿化覆盖率:建设用地范围内所有绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率;
房屋销售面积:房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积,即为该套(单元)的利用面积与该套(单元)应分担的公用建筑面积之和;
套内建筑面积:房屋按单元计量的建筑面积,为单元门内范围的建筑面积,包涵套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积;

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套内使用面积:指室内实际能选拔的面积,不包括墙体、柱子等社团面积,使用面积的总结应符合以确定:
A、
室内选择面积按结构墙体内表面尺寸总计,墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;

B、 烟囱、通风道、各类管道竖井等均不计入使用面积;

C、
非公用楼梯(包蕴跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的利用面积总和计入使用面积;

D、
住宅使用面积包涵:卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内尔y用面积周密=单元内采取面积/单元内建筑面积
按规定应分担公用建筑面积。

公共建筑面积:各产权主共同占有或伙同利用的建筑面积,指各套(单元)以外为我们共同选取,不可分割的建筑面积。可分为应分担的公共建筑面积和不可以平摊的公共建筑面积;

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实用面积:它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额;

层高:层高是指住宅中度以“层”为单位测算,每一层的中度国家在统筹上有须求,那么些高度就叫层高。它寻常包蕴下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的相距。

净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;

公摊面积 :商品房分摊的公用建筑面积首要由两有些组成:

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功用上为整楼建筑劳务的集体用房和治本用房的建筑面积;

各单元与大楼公共建筑空间之间的相间以及外墙(包罗山墙)墙体水平投影面积的50%。

得房率:是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。

套内建筑面积=套Nelly用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。

套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 分摊得公用建筑队面积。

道路用地
:道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居住者小汽车、单位通勤车等停放场地。

道路红线 :道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

玄关
:玄关就是登堂入室第一步所在的职位,它是一个缓冲过渡的地面。居室是家园的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就无法一览无余。玄关一般与厅相连,由于效果各异,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地点。经常,玄关也是经受邮件、简单会客的场合。

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期房是指开发商从获得商品房预售许可证伊始至得到房地产权证大产证止,在这一里面的商业楼称为期房,消费者在这一等级购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,那是眼前房地产开发商普遍选取的一种房屋销售办法。购买期房也就是购房者购买尚处于建筑内部的房地产项目。

现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商住楼,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在普通意义上指的现房是指项目现已终结可以入住的房屋。

毛坯房是指没有装修的房。

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老板委员会是指由物业管理区域内业主表示结合,代表业主的好处,向社会各方反映业主意愿和必要,并监督物业管理集团保管运作的一个民间性社团。业委会的权柄基础是其对物业的所有权,它表示该物业的整个业主,对该物业有关的整整重大事项拥有决定权。

会所的功效和建设水平可分为基础型和一流型,基础设备提供业主最焦点的健康生活需求,可令人免费使用;超级会所则格外对中间有的装置的运用收取一定的费用。若是会所始终追求高档而不顾及首席执行官的能力与必要,势必会形同虚设;如降落物业管理费,将震慑房产的完整质料。会所的设置,还要考虑工程分期施工的因素。会所标准化上只对社区高管劳动,不对外开放,有限辅助了主任活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场馆,会所也给主任提供了出色的应酬场地。

投入是指业主领取钥匙,接房入住。

契税是在土地、房屋不动产所有权发生转换,按当事人双方缔结契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是暴发产权转移变动的土地、房屋。在华夏境内转移土地房屋权属承受的单位和村办为契税的纳税人。

(1)国有土地使用权转让;

(2)土地使用权转让,包含出卖、赠予、沟通;

(3)房屋买卖;

(4)房屋赠与。

2、房子的序列

安居房指实施国家’安居(或康居)工程’而建设的宅院(属于经济适用房的一类)。是党和国家计划贷款和地方自知自筹资金建设的面向周边中低收入家庭,更加是对4平方米以下特困户提供的销售卖价格格低于开销、由内阁津贴的非盈利性住房。

经济适用住房是指经各级人民政党批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的居室。

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使用权房是指由国家以及国企、事业单位投资兴建的居室,政党以确定的租金标准出租给居民的公有住房。

产权房是指产权人对房子(指建筑)拥有所有权,对该房屋占有范围内的土地有所使用权,产权人对那两项义务享有占有。使用,收益和惩罚的职务。那种权利是纯属的、排他的,不受其余任什么人的过问和潜移默化,产权人可以转让、出租、抵押、典当等办法合法处置协调的房地产职责。

商品房是指装有经营资格的房地产开发集团(包涵外商投资集团)开发经营的居室。由于我国短期以来在宅邸体制上进行的是需求制,所以,商品房是80年代未来才面世的。其标价由资产、税金、利润、代收花费以及地面、层次、朝向、质地、材料差价等整合。

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集资房是改变住房

15) 有伸缩的房子,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

2、总结一半的建筑面积有什么?

1) 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半统计面积。

2)
独立柱在雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半乘除面积。

3) 未封闭的平台,按其水准投影面积一半盘算面积。

4) 建筑物外有顶盖,无柱的甬道、檐廊按其阴影面积的一半计算面积。

5) 建筑物间有顶盖的抽象通廊,按其阴影面积的一半计量面积。

3、不合算建筑面积的有这一个?

1) 空出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2) 检修、消防等室外爬梯。

3) 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的阳台(露台)、游泳池等。

4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。

5) 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6) 建筑物内外的操作平台、上料平台及应用建筑的空间安放箱罐的阳台。

4、哪些公用面积应分担?

应分担的公用面积包涵套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼宇服务的轮值警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的阶梯间、电梯机房、水箱间等。

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5、哪些公用面积无法平摊?

不能够平摊的公用面积为底层架空层中作为国有使用的灵活车库、非机轻轨库、公共开放空中、城市集体通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设施用房等。

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