第一章.房地产基础知识培训

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一致、房地产的定义

房地产的义

房地产具体是据土地、建筑物及其地上的附属物,包括物质实体和寄托于物质实体上的回旋。又如不动产,是房产及地产的总称,两者兼有整体性和不可分割性。包括:

a) 土地

b) 建筑物与地上附着物

c) 房地产产权

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注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业和建筑业的界别房地产业是乘从事房地产开发、经营、管理和维修、装饰、服务等多种经济运动之备高附加值的综合性产业,它同建筑业既来联系,又来分。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的养结果是建筑或建筑。房地产业是卖家,建筑业是承包方,房地产业归属为产及消费提供多种劳动的第三产业,建筑业归属对初级产品进行双重加工之单位,属第二产业。

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房产、地产两者间的涉及和差异房产因各种明确了聊属于涉的房子以及跟之不断的建筑物或者建筑;地产是恃明确了土地所有权的土地,既包括住房要不住房附在东西的土地(以及各国地方),又连曾开和需要开发土地。我国之地产是依靠有限期的土地使用权。房产以及地产之间存在在客观的、必然之关系,主要包括几独点:

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a) 实物形态上看,房产与地产密不可分;

b) 从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是顶价格都富含地产价格;

c) 从权属关系看,房产所有权与地产所有权是联系更一同的。

差距包括几独面:

a) 二者属性不同;b) 二者增值规律不同;c) 权属性质不同;d)
二者价格组成不同。

其次、房地产的表征

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房地产的本特性

a) 位置的固定性;b) 使用的耐久性;c) 资源的有限性;d) 物业的差异性。

房地产的经济特征

a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性

注:房地产增值就是房地产价值在较长时间序列及上持续升高势头的法则。其关键归功给房地产的最主要部分—–土地。

其三、房地产的品种

比如用途划分:

a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定:

低层住宅为1-3重合?

多层住宅为4-6层?

稍微高层住宅也7-11层

中高层住宅为12-16叠?

16叠以上为高层住宅

房地产土地的行使年限是何许确定的?

举凡与省市设计国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用定期按照国确定施行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐就此地四十年;综合用地还是其他用地五十年。

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季、房屋建筑结构分类标准

类 型 内 容
编号 名称
1 钢结构 承重的关键组织是故钢材料建造的,包括悬索结构。
2 钢、钢筋混凝土结构
承重的基本点布局是用钢、钢筋混凝上建筑的。如一栋房屋有些梁柱用钢筋混凝土构架建造
3 钢筋混凝土结构
承重的要害结构是故钢筋混凝上打的。包括薄壳结构、大模板现浇结构以及运用滑模、开板等先进施工方施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4 混合结构
承重的重中之重布局是因此钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房子的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是为此钢筋混凝土建造
5 砖木结构
承重的重大结构是用砖头、木材建造的。如一栋房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的
6 其它组织 凡不属上述组织的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞顶
五、房地产专业名词
1、常用名词
五证:a.建设用地计划许可证;b建设工程规划许可证;c.建设工程开工证;d.国有土地使用证;e.商品房预售许可证;
简单书写:a《住宅品质保证书》、b《住宅使用说明书》;

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房地产证:是房土地所有权属于二合为同样的凭,是房地产权属之法度凭证;
房地产市场:主要概括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场;
一级市场:是赖国家土地管理机构本土地供应计划,采用协议、招标、拍卖之法门,以土地使用合同的花样,将土地使用权为得之定期、规定之用途和自然的价钱让给房地产发展商或外用土地者的商海;
二级市场:是凭房地产发展协商根据土地以合同的求以筑好的房舍及其相应的土地使用权出让为单位要个体的商海;
三级市场:是乘单位、个人里的房地产产权转让、抵押、租赁的商海,它是二级市场基础及之老二糟糕还是频繁出让房地产交易活动之商海;
房地产产权:是依靠产权人对房子的所有权以及对该房屋所占土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的挤占、使用、收益与依法惩罚的权利;
土地使用权:是依赖土地使用权拥有者对土地使用的权杖,包括开发权、收益权、处置权。政府以处理、招标、协议的法门,将国有土地使用权在得期限内让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合这城市规划要求的,土地使用者可申请加用,经特许并补清地价后可持续采取;
三通一平:是借助水通、电通、路接入与场所平整;
七通一平:是依水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场所平整;

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红线图:又被(宗地图),是以自然比例尺制作的用来标示一宗地的用地位置、界线和面积之山势平面图。它由政府土地管理机构颁布给土地使用权受让者,受让者只能以红线范围外动工建房;
总用地面积:经城市规划行政主管部门划定的用地范围外的土地面积;
建设用地面积(净用地面积):经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围外之土地面积;
说到底建筑面积:指在建设用地限制外只栋或者多座建筑地面以上和地方为各级层建筑面积之同;
容积率:是指总建筑面积与建设用地面积的比值。(如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的修建总面积,其容积率为2.0)
建筑面积:指建筑外墙要组织外水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且独具有高达因、结构牢固、层高2.2m上述(含2.2m)的恒久建筑。
建筑覆盖率(建筑密度):建设用地限制外享有建筑基底面积之与跟建设用地面积的比值;(如:在10万平方米的土地达到,建筑用地皆面积为8万平方米,其修覆盖率也0.8〈建筑密度为80%〉)
绿化率:建设用地范围外装有绿地面积之同及建设用地面积的比率。绿地面积的计算不包屋顶、天台和垂直绿化;(如:在10万平方米的土地上发3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)
绿化覆盖率:建设用地限制外全部绿化与植物水平投影面积的同和建设用地面积之比值;
房子销售面积:房屋仍套(单元)出售时,房屋销售面积也该套(单元)的建筑面积,即为该套(单元)的采用面积以及该套(单元)应分担的公用建筑面积之与;
套内建筑面积:房屋仍单元计量的建筑面积,为单元门内范围的建筑面积,包括仿(单元)内之动面积、墙体面积和阳台面积;

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套内使用面积:指室内实际能够下的面积,不包墙体、柱子等结构面积,使用面积之计量应符合以确定:
A、
室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;

B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等全无计入下面积;

C、
非公用楼梯(包括跃层住宅被之套内楼梯)按自层数的行使面积总和计入下面积;

D、
住宅使用面积包括:卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内采用面积系数=单元内用面积/单元内修筑面积
按规定应分担公用建筑面积。

公共建筑面积:各产权主共同占有或同台以的建筑面积,指各套(单元)以外为大家共同使用,不可分割的建筑面积。可分为应分担的公共建筑面积以及未能够平摊的公共建筑面积;

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实用面积:它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后底余额;

臃肿高:层高是负住宅高度为“层”为单位测算,每一样层的惊人国家在统筹达到出要求,这个高度就深受层高。它一般包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的离开。

净高:净高是乘层高减去楼板厚度的皆剩值;

公摊面积 :商品房分摊的公用建筑面积主要出于简单片段构成:

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等效果及呢整楼建筑劳务的公家用房和管理用房的建筑面积;

诸单元以及楼公共建筑空间中的相间以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积之50%。

得房率:是据套内建筑面积与拟(单元)建筑队面积的较。

套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。

效仿(单元)建筑面积=套内建筑队面积 分摊得公用建筑队面积。

道路用地
:道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场所。

道路红线 :道路红线是依赖城市道路含居住区级道路用地的计划性控制线。

玄关
:玄关就是登堂入室第一步所于的职务,它是一个缓冲过渡的地方。居室是家之“领地”,讲究一定的私密性,大门同样开,有玄关阻隔,外人对室内就非克一览无余。玄关一般和厅相连,由于效果各异,需调度装饰手段加以分割就是协调人回家,也如来同等块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场合。

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期房是凭借开发商从获得商品房预售许可证开始交落房地产权证大产证止,在当下同内的商住楼称为期房,消费者以当时同一号购买商品房时许签预售合同。期房在港澳地区称当进“楼花”,这是时下房地产开发商普遍采用的一模一样种植房屋销售办法。购买期房也便是购房者购买尚处于建筑内部的房地产类。

现房是乘开发商都办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这同等级购买商品房时许签出售合同。在通常意义及依赖的现房是赖项目就终结可以入住的屋宇。

毛坯房是凭借无装修的作坊。

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老板娘委员会是乘由于物业管理区域外业主代表做,代表业主的补,向社会各方反映业主意愿和要求,并监控物业管理公司管理运行的一个民间性组织。业委会的权位基础是那对物业的所有权,它象征该物业的全套业主,对拖欠物业有关的全部重大事项拥有决定权。

会所的力量及建设品位可分为基础型和超级型,基础设备供业主最基本的例行生活需要,可被人免费应用;超级会所则适宜对中有设施的采用收取一定的支出。如果会所一直追求高档而不顾及业主的力和要求,势必会形同虚设;如降落物业管理费,将影响房产的完好品质。会所的装,还要考虑工程分期施工的元素。会所标准化及才对社区业主劳动,不对外开放,保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身之场合,会所也让老板提供了帅的社交场所。

进入是赖业主提钥匙,接房可息。

契税是在土地、房屋不动产所有权有转移,按当事人双方缔结契约等对产权随人征收的一样栽税。

征税范围以及纳税人契税的征税对象是产生产权转移变动的土地、房屋。在神州境内转移土地房屋权属于承受之单位以及私家为契税的纳税人。

(1)国有土地使用权出让;

(2)土地使用权经济适用房出让,包括出卖、赠予、交换;

(3)房屋买卖;

(4)房屋赠与。

2、房子的色

安居房指实施国家’安居(或康居)工程’而建设之住房(属于经济适用房的同好像)。是党和国家安排贷款以及地方自知自筹资金建设之面向广大中低收入家庭,特别是对准4平方米以下特困户提供的销售价格低于资本、由内阁津贴的非盈利性住房。

经济适用住房是依赖经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向镇中低收入家庭出售的居室。

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使用权房是因由国家同国有企业、事业单位投资兴建的住房,政府因确定之租标准出租给居民的公有住房。

产权房是凭借产权人对房(指建筑)拥有所有权,对拖欠房子占有范围外的土地有使用权,产权人对就半桩权利享有占有。使用,收益跟处罚的权利。这种权是绝的、排异的,不叫外任何人的干预和潜移默化,产权人可以让、出租、抵押、典当等艺术合法处置协调之房地产权利。

商品房是乘具备经营资格的房地产开发企业(包括外商投资企业)开发经营之住宅。由于本国长期以来在居室体制及实施的凡供给制,所以,商品房是80年间后才面世的。其价由本、税金、利润、代了费用与地方、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

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集资房是转住房

15) 有伸缩的房子,若该同室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半底建筑面积有安?

1) 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半盘算面积。

2)
独立柱在雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积之一半计算面积。

3) 未封的阳台,按那水平投影面积一半乘除面积。

4) 建筑物外发生到盖,无柱的廊、檐廊按该阴影面积的一半划算面积。

5) 建筑物中有顶盖的肤浅通廊,按那阴影面积之一半算面积。

3、不计建筑面积的生那些?

1) 空出屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2) 检修、消防等室外爬梯。

3) 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无至盖的阳台(露台)、游泳池等。

4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。

5) 舞台跟后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6) 建筑物内外的操作平台、上料平台跟采取建筑的上空安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分担?

承诺分担的公用面积包括仿(单元)门之外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备所以房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整治座大楼服务之当班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的梯子里、电梯机房、水箱内等。

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5、哪些公用面积未可知平摊?

勿能够平摊的公用面积为根架空层中作国有使用的活动车库、非活动车库、公共开放空间、城市国有通道、沿会之骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防地下室和地下车库、地下设施用房等。

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